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No.6 "미국은 왜 부동산 투자에 자유로운가"

2020. 08. 27. 이지영 외국변호사(미국)

〔이지영의 웰컴USA〕인간은 환경의 지배를 받는다. 어느 나라, 어느 시대, 어느 부모에게서 태어나는지가 한 인생의 모양새를 짜게 된다.

자의든 아니든 내가 속한 사회의 규율과 법에 따라 경제와 사회활동을 하며 삶을 꾸려나간다. 얼마 전 "북한이냐는 말이 나올 정도로 부동산 값을 때려잡자"고 해서 물의를 일으킨 김남국 더불어민주당 의원이 반성의 메시지를 내놨다는 기사를 본 적이 있다.

며칠 전 그 의원의 “다주택자는 확실하게 때려잡는다”는 표현이 반감을 샀던 것 같다. 무엇이 가장 좋은 제도인지에 개인의 판단 기준이 있을 것이다. 그것은 개인 몫이고, 그 의견을 수렴하기 위해 우리가 사는 대한민국에는 선거와 투표제도가 있다. 민주주의 사회에서 다주택자를 때려잡는 것이 맞다고 생각하는 사람이 많아지면 관련 법이 만들어질 것이다.

옳든 그르든 인류 역사에서 사람들은 풍요와 부를 소망했다. 어떤 사람은 가졌고, 어떤 사람은 그렇지 못했다. 부를 축적하는 방법에는 어떤 것이 있을까. 억만장자 앤드류 카네기는 부호들 중 9할은 부동산에 투자하는 방법으로 부를 일궜다고 한다. 보통 부동산 투자의 장점은 △장기 보유 가격상승 △세금공제 △임대 수입 △융자 이용한 지렛대 효과 등이다.

필자가 뉴욕에서 부동산과 상업거래 등의 업무를 오래한 관계로 한국에서도 미국 부동산에 대한 문의를 받는다. 미국에 이민을 가거나 자녀가 유학 중인 분들은 주거, 때론 투자 목적으로 미국 부동산을 어떻게 구매할지 물어본다.

국내 투자자는 규제 강화로 해외 부동산에 관심을 보인다. 미국인, 그리고 미국 사회는 부동산이나 다주택자나, 투자에 대해 어떤 생각을 갖고 있을까. 미국은 자유경제와 자본주의 철학을 경제운영의 기본으로 한다. 그래서 부동산 정책에 있어 현재 한국보다(혹은 대부분의 나라 보다) 자유롭다. 투자행위에 대해서도 긍정적인 편이다.

미국 부동산에 투자하는 외국인이 꾸준히 증가하는 이유는 천정부지로 상승하는 뉴욕 등 미국 대도시의 부동산 가격, 스위스 은행 서비스의 가치 전락, 그리고 외국인이 직면한 자국의 정치와 경제 상황을 꼽을 수 있다. 예전에 부의 안전한 피난처로 인식된 스위스 은행의 시대는 이제 지나갔다고 볼 수 있다.

이는 약해진 유럽 경제, 과도한 유지 비용, 경쟁력 없는 특별 서비스 탓도 있다. 무엇보다 2018년 스위스가 경제협력개발기구(OECD)에서 규정하는 정보 교환 협약을 받아들이지 않을 수 없었던 데에 기인한다. 비밀유지 특례가 없어진 스위스 은행은 자산가들에게 값비싼 유지비를 지불할 만큼 각별한 매력을 유지할 수 없게 됐다.

미국의 부동산 개발, 투자 사업가이며 포브스 카운슬 멤버인 카를로스 로드리게스는 자신의 사무실에 앉아 뉴스를 보지 않고도 세계의 정치 상황 변화를 짐작할 수 있다고 한다. 멕시코에 좌파 성향 대통령이 당선되었을 때 그의 사무실에는 미국 부동산을 매입하려는 멕시코 자산가들의 전화가 쏟아졌다.

칠레에 폭동이 일어나자 이번에는 칠레 투자자들이 그의 사무실을 찾았다. 불안한 상황에서 자신의 자산을 지키려는 사람들의 본능적인 액션이다. 그들은 자본을 투자하기에 가장 선호하는 곳을 여전히 미국으로 확신한다. 로드리게스는 그 이유를 다음과 같이 요약한다.

우선 투명하고 안정적인 법체계다. 완벽하다고 할 순 없지만 지구 상에 존재하는 다른 국가에 비해 미국의 사업 관련 사법체계는 다른 이해를 가진 개체간 균형 있는 상호 견제와 투명성을 보장한다. 외국인도 현존 법체계가 하루 아침에 바뀌지 않을까 불안해 하지 않는다.

유동성과 경제의 규모도 또 다른 이유다. 예를 들어 남미의 호텔주가 호텔을 매각하고자 하면 매수인을 찾는데 오랜 시간이 걸릴 확률이 높다. 그러나 미국은 이런 사업을 유도하고 성사시킬 각종 중개사, 재무 전문가, 법률 전문가들이 상존해 미국 부동산 투자자는 다른 나라에 비해 부동산을 언제든 현금화할 수 있다는 믿음이 있다.

다양하고 유연한 금융제도도 유리하다. 미국 금융 기관은 종류가 다양하다. 대출조건을 알아보는 데에 시간이 많이 걸리지 않으며 조건도 다른 나라에 비해 부담이 작다. 미국에선 매달 지불하는 원금/이자 비율을 적게 할 수 있는 30년 할부상환 모기지론이 일반적이다. 제도적으로 12~15년 할부상환이 안 되는 나라가 다수다.

정보 접근성과 투명성도 빼놓을 수 없다. 미국에서 부동산 매입 때 실사(due diligence) 과정을 거친다. 매입 부동산 가치에 대한 다양한 시장정보를 수집하고 분석할 수 있다. 신뢰성 있고 신속한 정보에 접근할 수 있다는 것은 미국 부동산 시장의 큰 강점이다.

역동적인 고용시장도 요인이다. 미국은 많은 사람을 고용하는 대형 회사를 설립하고 필요에 따라 고용 규모를 자유롭게 축소할 수 있는 제도를 갖고 있다. 사업체에 이로운 고용환경은 투자자 입장에서 강점이다.

여기에다 미국의 정책은 부동산 시장에 매우 우호적이다. 우선 매달 지불하는 모기지 대출금의 이자 부분에 대해 세금공제 혜택이 있다. 실거주자 주택 구입의 경우 실제 2년 살고 처분하면 양도세 혜택이 있다. 또 부동산 소유권 보장 보험(타이틀 보험)제도와 에스크로 제도를 활용하는 것도 안전한 부동산 거래를 가능케 한다.

임대 사업자에 대한 여러 세제 혜택도 투자를 촉진시킨다. 임대 사업자의 수리 등 부동산 관리비, 관련 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용이 공제받는다. 부동산 투자의 또 다른 장점은 감가상각인데 땅은 그렇게 할 수 없지만 건물은 감가상각으로 낡아서 가치가 하락하는 부분을 세금 공제해 준다.

또 다른 혜택으로 1031 교환(Exchange)이라는 제도다. 이는 투자용 부동산을 매도 시 세법에 맞는 조건으로 교환했을 경우 양도소득세를 연기하는 장치다. 이 제도의 혜택을 적용받기 위해선 파는 부동산과 사는 부동산이 같은 종류여야 하며, 부동산 매도 후 45일 이내에 매수 후보자를 찾아야 한다. 180일 이내에 새 부동산 구입을 완료해야 한다.

동시에 매입하는 부동산이 매도한 부동산보다 고가여야 한다. 완전 면세는 아니지만 투자자에게 매우 유리한 제도다. 납부 연기된 양도소득세로 자산을 증식해 노년에 양도소득세를 낼 경우 수입이 더 많은 젊었을 때보다 세율이 낮아져 사실상 투자를 장려하게 된다.

무엇보다 이런 혜택이 장기간 지속된다는 점도 투자자들에게 중요한 동기부여다. 미국은 외국인 투자자에게도 개방적이다. 자국을 보호하기 위한 특별한 예외를 빼곤 외국인의 부동산 소유를 제한하지 않는다.

외국인도 미국 부동산을 본인 명의로 소유할 수 있고 사업체도 마찬가지다. 심지어 외국의 사업체 명의로 미국에서 부동산을 소유하는 것도 가능하다. 사회제도엔 구성원들의 생각이 반영된다. 미국인들의 부와 투자에 대한 철학을 부동산 제도를 통해 살펴보았다.

출처 : 매일경제

http://uberin.mk.co.kr/view.php?year=2020&no=883894